土地增值税汇算清缴鉴证相关知识及政策法规收费标准所需资料

一、概念

土地增值税汇算清缴审核，是对房地产开发企业开发项目竣工后的增值额进行的专项审核，提供给税务局，做为企业纳税的主要依据之一。土地增值税以国家 有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

1、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1）、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3）、直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2）、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4）、省税务机关规定的其他情况。

三、土地增值税汇算清缴政策法规

1、土地增值税清算鉴证业务指导意见（试行）；

2、深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程；

四、土地增值税汇算清缴鉴证收费标准

按项目收入或扣除项目金额（分档累计计费）

1、不超过5000万元部分，最低收费5万元；

2、超过5000万元-1亿元部分，项目收入或扣除项目金额万分之八；

3、超过1亿元-5亿元部分，项目收入或扣除项目金额万分之七；

4、超过5亿元-10亿元部分，项目收入或扣除项目金额万分之六；

5、超过10亿元部分，项目收入或扣除项目金额万分之五；

 注：表中收费标准可在基准价基础上上下浮动30%，最低收费不得下浮；

五、土地增值税汇算清缴鉴证所需资料

A、确认征收范围的有关资料；

1、营业执照副本复印件；

2、组织机构代码证复印件；

3、税务登记证（国、地税）副本复印件；

4、《土地增值税项目登记表》复印件；

5、《建设用地规划许可证》复印件；

6、《建设工程规划许可证》复印件；

7、《销售许可证》复印件；

8、《建设工程开工证》复印件；

9、《国有土地使用证》复印件；

10、合作开发协议；

注：（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）。

Ｂ、确认清算单位的有关资料

11、项目竣工清算报表；

12、税务机关出具的普通住宅的确认文件；

13、土地增值税项目登记表；

14、项目建议书的批复；

15、房屋土地管理局测绘面积报告书；

16、商品住房建筑面积情况明细表；

17、商品住房建筑面积情况明细表（附表）；

18、已完工开发项目成本表；

19、清算项目的工程竣工验收报告；

C、确认清算条件的有关资料

20、直接转让土地使用权的转让合同；

21、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

22、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；

23、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；

24、清算项目的工程竣工验收报告；

25、主要开发产品(工程)销售明细表；

注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料。

D、确认收入总额的有关资料

26、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；

27、企业领用的全部房地产开发企业专用发票；

28、银行明细对账单；

注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料。

F、确认扣除项目总额的有关资料

29、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；

30、合作开发协议；

31、上缴土地转让金收据复印件；

32、“四项成本”超标，应提交税务机关的核定文件；

33、按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告；

注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。

J、确认税款计算的有关资料

34、土地增值税纳税申报表(一)；

35、记录税款计算过程的有关资料；

36、已缴税款的缴款书复印件；

37、应交土地增值税明细账复印件；

六、清算申报的有关资料

38、清算土地增值税书面申请；

39、土地增值税清算通知书；

40、土地增值税清算材料清单；

41、土地增值税清算受理通知书；

42、土地增值税清算补充材料通知书；

43、土地增值税清算核定征收通知书。